فیصلے کرتے وقت آپ کو اپنی ترجیحات پر گفت و شنید نہیں کرنی چاہیے۔ یہاں کیوں ہے

میں حال ہی میں میرے مشترکہ اسٹوریج کاروبار، بلیو کمپنی کے لیے ایک نئے احاطے کی جگہ تلاش کر رہا تھا۔ پچھلے کچھ مہینے واقعی ایک ناقابل یقین تجربہ رہے ہیں، جو ہر ایک کے لیے موڑ اور موڑ اور کاروباری اسباق سے بھرا ہوا ہے۔ سیدھے الفاظ میں، ایک سٹارٹ اپ کے طور پر آپ کو ایک نیا مقام کھولنے کے صرف چند مواقع ملتے ہیں، اور آپ کو سرمایہ کاروں کو متاثر کرنے کے لیے اسے درست کرنا ہوگا۔

کوئی بھی موقع کامل نہیں ہوتا اور کچھ قربانیاں ضروری ہو سکتی ہیں۔ لیکن یہ جاننا کہ آپ کے غیر گفت و شنید کیا ہیں آپ کے کاروبار کو بڑھتے ہوئے رکھنے اور ممکنہ طور پر "جہاز کے ڈوبنے” کے درمیان فرق ہو سکتا ہے۔

مجھے سمجھانے دو۔

بلیو کمپنی کیا ڈھونڈ رہی تھی؟

بلیو کو جنوب مشرق کی ایک بڑی میٹروپولیٹن مارکیٹ میں 50,000 سے 70,000 مربع فٹ عمارت کی اس شرائط پر تلاش کر رہا تھا کہ اس کا منفرد شریک گودام کا ماڈل برداشت کر سکتا ہے۔ مقام کو ایک بڑی مارکیٹ کے بیلٹ وے کے اندر ہونا چاہیے تھا (جیسے شہر کے مرکز سے 10 میل سے کم)، قریبی شاہراہوں تک رسائی ہو، اور اراکین کے لیے کافی پارکنگ ہو۔ 200 سے زائد فہرستوں کا جائزہ لینے کے بعد، اور ایک بھی لیز پر دستخط نہیں کیے گئے، یہ واضح ہو گیا کہ یہ تلاش توقع سے کہیں زیادہ مشکل ہونے والی ہے۔

کچھ چیلنجز کیا تھے؟

نئی جگہ کے انتخاب میں بہت سے فیصلے کرنے تھے۔ شہر، مقام، جائیداد، گردونواح اور آبادیات، عمارت کی قسم (مثلاً صنعتی، خوردہ، دفتر)، منزل کا منصوبہ، عمارت کی خصوصیات (مثلاً ڈاکوں کی تعداد، پارکنگ کی جگہوں کی تعداد)، لیز کی شرائط اور سرمایہ درکار ہے۔

کیپٹل پر آخری آئٹم میں بہت سے تغیرات تھے، بشمول رئیل اسٹیٹ فنانسنگ، کرایہ داروں میں بہتری، لیز سیکیورٹائزیشن، اسٹارٹ اپ اخراجات، اور بہت کچھ۔ اور معاملات کو مزید خراب کرنے کے لیے، ہر سرمایہ کار کے لیے ایک صحیح سرمایہ کار نہیں تھا۔ کچھ نے رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کو ترجیح دی، کچھ نے آپریٹنگ کمپنیوں میں سرمایہ کاری کو ترجیح دی، اور کچھ نے ضروری آلات کے ذریعے محفوظ قرض کے قرض کو ترجیح دی۔

یہاں تک کہ اگر آپ کو صحیح عمارت مل جاتی ہے، تب بھی اس بات کی کوئی گارنٹی نہیں ہے کہ شرائط آپ کے لیے تسلی بخش ہوں گی یا یہ کہ وہ مالیاتی شراکت دار کے ساتھ ملیں گی جو محل وقوع کے لیے آپ کے شوق کا اشتراک کرتا ہے۔

کچھ فیصلہ کرنے والے فیصلے آسان تھے۔ میں نے فیصلہ کر لیا۔

ہمارے کاروبار کے لیے پارکنگ کی کافی جگہ کا ہونا بہت ضروری تھا۔ اگر پراپرٹی 150 یا اس سے زیادہ گاڑیوں کے لیے پارکنگ کے ساتھ کم از کم 5 ایکڑ پر مشتمل نہیں ہے، تو یہ عام طور پر نان اسٹارٹر ہے اور آپ اس پراپرٹی کو فہرست سے فوری طور پر ہٹا سکتے ہیں۔ اگر ہمیں مقام واقعی پسند ہے، تو ہمیں قریب ہی سیٹلائٹ کار پارک مل سکتا تھا، لیکن اس کا مطلب یہ تھا کہ ہم کسی اور کار پارک کے بغیر نہیں کر سکتے تھے اور اس نے تلاش اور بحث کو مزید پیچیدہ بنا دیا۔ دوسرے آسان فیصلے جو آپ جلدی سے کر سکتے ہیں ان میں اس بات کو یقینی بنانا شامل ہے کہ پراپرٹی میں ایک کاروباری دوست مکان مالک، سستا کرایہ، کافی مربع فوٹیج، اور قریبی شاہراہوں تک رسائی ہو۔ یہاں بات یہ ہے کہ آپ اپنی اہم ترین ضروریات کے لیے ان خصوصیات کی جانچ کرنے میں جتنا بہتر ہوں گے، اتنا ہی کم وقت ضائع کریں گے۔

کچھ فیصلہ کرنے والے فیصلے آسان تھے۔ یہ ایک فیصلہ تھا جو میں نے خود کیا تھا۔

بعض اوقات عمارت ہمارے لیے تمام صحیح خانوں کو نشان زد کرتی ہے، لیکن ہم مالک مکان کے لیے تمام صحیح خانوں کو چیک نہیں کرتے۔ شاید انہیں عمارت کا فرقہ وارانہ گودام کا ماڈل پسند نہیں آیا۔ یا قرض دینے والے بینک کو کرایہ دار کے طور پر آغاز کرنا پسند نہیں تھا۔ یا ہماری مالیات دوسری بڑی کارپوریشنوں کی طرح "خوبصورت” نہیں تھیں۔ کسی بھی صورت میں، یہ کبھی بھی مزہ نہیں آتا کہ ایک عظیم عمارت کو صرف اپنے مخالفین کے ذریعے تباہ کرنے کے لیے تلاش کریں۔ لہٰذا اپنے پہیوں کو غیر ضروری طور پر گھمانے سے بچنے کے لیے عمل کے شروع میں یہ سوالات پوچھیں۔

مالک مکان کے ساتھ مسائل

تمام مکان مالکان برابر نہیں بنائے گئے ہیں۔ اداروں کی ملکیت والی بڑی، اربوں ڈالر کی عمارتوں پر کام کرنا عام طور پر سب سے مشکل تھا۔ کاروباری سائز سے قطع نظر کرایہ دار کی ضروریات بڑی حد تک یکساں تھیں، جس کی وجہ سے سٹارٹ اپس کے لیے اپنے ساتھ عمارت کو محفوظ بنانا زیادہ مشکل ہو جاتا ہے۔ لیکن دوسری طرف، صرف اس وجہ سے کہ آپ کو ایک کاروباری دوست مالک مکان ملتا ہے اس کا مطلب یہ نہیں ہے کہ وہ آپ کو بہترین شرائط پیش کریں گے۔ مثال کے طور پر، ایک مالک مکان نے ہم سے 33% زیادہ کرایہ وصول کرنے کی کوشش کی کیونکہ وہ جانتا تھا کہ ہمارے پاس ایک اسٹارٹ اپ کے طور پر زیادہ گفت و شنید کی طاقت نہیں ہے۔ جس کے ساتھ بھی آپ کام کرنے کا فیصلہ کرتے ہیں، اس بات کو یقینی بنائیں کہ آپ اسے جیتنے والے طریقے سے کرتے ہیں اور اچھے اور برے وقت میں اپنی پشت پناہی کرتے ہیں۔

سرمایہ کار کے مسائل

ہمارے پاس کچھ ایسے حالات ہیں جہاں ہمیں عمارت کے لیے سرمایہ کار ملے ہیں، لیکن کچھ ان کے لیے مناسب نہیں رہا۔ انہوں نے Raleigh میں سرمایہ کاری کرنا پسند کیا (بہت دور، گرینسبورو نہیں)۔ وہ صنعتی عمارتوں میں سرمایہ کاری کرنا پسند کرتے ہیں (بڑی خوردہ سائٹوں کو تبدیل نہیں کیا گیا)۔ وہ ری زوننگ کے لیے خطرے میں پڑنے والی عمارتوں کا جائزہ نہیں لیں گے۔ ایک سرمایہ کار نے کہا، "ہم آپ کی پسند کی عمارت کے لیے مالی اعانت کریں گے، لیکن آپ کو دوسری عمارتیں حاصل کرنی ہوں گی جو کم مطلوبہ ہیں”، جو ہمارے لیے کارگر ثابت نہیں ہوئی۔ یا ہو سکتا ہے کہ آپ کو نئی عمارت پر غور کرنے سے پہلے اپنی پرانی عمارت کے لیے کچھ آپریشنل میٹرکس معلوم کرنے کی ضرورت ہو۔ فنڈ ریزنگ کبھی بھی آسان نہیں ہوتا ہے۔ لیکن اس بات کو یقینی بنائیں کہ آپ ان پر اپنی مستعدی سے کام کریں۔ ایک ہی وقت میں، وہ آپ پر اپنی مستعدی بھی کر رہے ہیں۔

عمارت اور لیز کی شرائط کے مسائل

ہر عمارت میں منفرد چیلنجز ہوتے ہیں، جن میں فرش کی ترتیب، ریک کی چھت کی اونچائی، دفتر کی تعمیرات، موسمیاتی کنٹرول، نظام کی عمر، گودی کی قسم، اور آیا بیرونی حصہ آپ کے برانڈ امیج سے میل کھاتا ہے۔ آپ کو یہ جاننے کی ضرورت ہے کہ ان میں سے کون حقیقی ڈیل قاتل ہیں اور آپ کس کے ساتھ رہ سکتے ہیں۔

تجارتی لیز میں بہت سے متغیرات ہوتے ہیں، بشمول مدت، بنیادی کرایہ، آپریٹنگ اخراجات، مفت کرایہ، کرایہ دار کی بہتری کے اخراجات، اور سیکیورٹائزیشن کی ضروریات جیسے کہ ضمانتیں، لیٹر آف کریڈٹ، یا ڈپازٹس۔ دونوں جماعتوں کے بند ہونے کے لیے ان تمام ٹکڑوں کو ایک ساتھ فٹ ہونا چاہیے۔ کسی عمارت سے پیار کرنے سے پہلے خود کو ان شرائط سے واقف کرو۔ اس طرح، آپ سودوں کا پیچھا کرنے میں وقت ضائع نہیں کریں گے جو کبھی کام نہیں کریں گے۔

قابل ذکر کیس اسٹڈیز: کامل، لیکن کامل عمارتیں نہیں۔

ہم نے اپنے کاروبار کو سمجھنے والے مالک مکان کے ساتھ کامل جگہ پر کامل عمارت کی طرح محسوس کیا۔ تاہم، ایک بار جب بینک ملوث ہو گیا تو، کریڈٹ کا خط اتنا زیادہ تھا کہ ہمیں فنانسنگ مکمل ہونے تک مؤثر طریقے سے بلاک کر دیا گیا، اور اسے کم کرنے کا واحد طریقہ کرایہ داروں کی بہتری کو اس مقام تک کم کرنا تھا جہاں گاہکوں یا P&L کی مدد کے لیے دفتر میں کافی جگہ نہ ہو۔

ہم نے اسے کام کرنے کے لیے ہر زاویے سے کوشش کی، لیکن لیز پر دستخط کرنے سے مقام کم کارکردگی کا مظاہرہ کرے گا اور سرمایہ جمع کرنے کے دوران ہمارے پاس نقد رقم ختم ہو جائے گی۔ یہ تکلیف دہ تھا کیونکہ فنڈ ریزنگ ختم ہونے سے پہلے آگے بڑھنا گھوڑے کے آگے گاڑی ڈالنے کے مترادف تھا، لیکن میں نے واک اس لیے کی تاکہ اگر چیزیں منصوبہ بندی کے مطابق نہ ہوئیں تو میں کاروبار میں پھنس نہ جاؤں گا۔

اختتامی خیالات

تو میں نے سائٹ کے انتخاب کے عمل کے بارے میں یہ تمام دلچسپ تفصیلات کیوں شیئر کیں؟ بنیادی طور پر تین چیزیں: (1) آپ کو یہ جاننے کی ضرورت ہے کہ آپ کے کاروباری فیصلوں میں آپ کے ترجیحی لیور کیا ہیں تاکہ آپ بہت زیادہ غیر ضروری کام میں اپنے آپ کو ضائع نہ کریں۔ (2) ایک بار جب آپ کو کوئی ایسی چیز مل جائے جو کام کر سکتی ہے، تو یہ دیکھنے کے لیے جلدی سے جائزہ لیں کہ آیا آپ کو شرائط اور آپ کا ساتھی پسند ہے۔ (3) کبھی بھی کسی چیز پر "زبردستی” نہ کریں۔ اگر آپ کی بصیرت آپ کو بتاتی ہے کہ آگے بڑھنا آپ کے کاروبار پر دباؤ ڈالے گا، چاہے آپ اسے کتنا ہی پسند کریں، ایک اور دن زندہ رہیں۔

میں حال ہی میں اپنے مشترکہ اسٹوریج کاروبار، بلیو کمپنی کے لیے ایک نئے احاطے کی جگہ تلاش کر رہا تھا۔ پچھلے کچھ مہینے واقعی ایک ناقابل یقین تجربہ رہے ہیں، جو ہر ایک کے لیے موڑ اور موڑ اور کاروباری اسباق سے بھرا ہوا ہے۔ سیدھے الفاظ میں، ایک سٹارٹ اپ کے طور پر آپ کو ایک نیا مقام کھولنے کے صرف چند مواقع ملتے ہیں، اور آپ کو سرمایہ کاروں کو متاثر کرنے کے لیے اسے درست کرنا ہوگا۔

کوئی بھی موقع کامل نہیں ہوتا اور کچھ قربانیاں ضروری ہو سکتی ہیں۔ لیکن یہ جاننا کہ آپ کے غیر گفت و شنید کیا ہیں آپ کے کاروبار کو بڑھتے ہوئے رکھنے اور ممکنہ طور پر "جہاز کے ڈوبنے” کے درمیان فرق ہو سکتا ہے۔

مجھے سمجھانے دو۔